Chuyện lạ gì đang xảy ra trên thị trường địa ốc TP.HCM?

Tính từ quý 4/2016 đến nay, trong khi giao dịch phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM đang chững lại một cách rõ rệt, thì ngược lại giá bán phân khúc đất nền trên địa bàn đang được “đẩy” lên quá cao. Các chuyên gia cảnh báo, nếu tình trạng “thổi giá” này tiếp tục, bong bóng đất nền có khả năng sẽ tái xuất hiện!

Đất nền khu Đông, Nam và Tây Bắc TP.HCM đang được chào bán và thông báo rầm rộ trên các trang mạng của nhiều công ty môi giới địa ốc với lời giới thiệu hấp dẫn.

Đằng sau cơn sốt nóng

Trong năm 2016, phân khúc đất nền vẫn được các chuyên gia và giới đầu tư đánh giá là điểm sáng của thị trường về thanh khoản. Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Exim RS cho rằng “đối với phân khúc đất nền, tầm tiền dưới 1 tỷ là chấp nhận được. Lượng khách hàng có dưới 1 tỷ bây giờ khá nhiều, đầu tư vào đất nền dù sao vẫn hơn gửi ngân hàng. Ví dụ với 710 triệu, mình có 100 m2, có sổ đỏ, cơ sở hạ tầng hoàn thiện hết thì phân khúc đó cực kỳ nhiều khách, bất kể ai cũng mua được. Với lại có ngân hàng hỗ trợ nên cũng dễ, chỉ cần thanh toán 30%”.

Còn theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc CTCP Địa Ốc Kim Oanh, thị trường đất nền có xu hướng dẫn dắt thị trường năm 2017, vì hiện ở phân khúc căn hộ đang có dấu hiệu thừa cung. Trong khi đó, tâm lý của người Việt vẫn luôn chuộng “nhà gắn liền với đất”.

Tuy nhiên, gần đây thị trường tăng trưởng “nóng”, nhiều khu vực giá tăng cao, nhiều chuyên gia lo ngại đến tình trạng thổi giá, “ăn theo” các dự án lớn sắp “đổ bộ” vào TP.HCM để lôi kéo khách hàng.

Điển hình nhất là mới đây, ngay khi TP.HCM công bố chủ trương giao cho một nhà đầu tư xây dựng dự án cầu Cần Giờ nối huyện này với TP.HCM, bỗng chốc giá đất ven các khu vực này “leo thang”. Theo tiết lộ của một môi giới, bình thường đất ven phà Bình Khánh, từ khu chế xuất Tân Thuận đến cuối đường Huỳnh Tấn Phát (phần thuộc huyện Nhà Bè) được chào giá khoảng 10 triệu đồng/m2, nhưng chỉ mới đây đã được cò “hét giá” 13 triệu đồng/m2, do thông tin khu vực này sắp có cầu để đi.

Bên cạnh đó, đối diện về phía phà Bình Khánh (phần huyện Cần Giờ), đất ở đây đa phần là nuôi trồng thuỷ hải sản, bình thường cũng chỉ bán với giá 5-7 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay đã “nhảy” lên đến gần 20 triệu/m2.

“Nhiều hộ dân ở đây dường như không muốn dành đất nuôi trồng nữa, san lấp để chào bán vì đang có giá cao”, anh Tân – nhân viên sales cho một sàn môi giới tại quận 1 cho biết.

Nhiều môi giới nhà đất còn lập ra các trang mạng để nói những lời có cánh về đất nền Cần Giờ với mục đích “thổi” giá đất. Theo đó, các môi giới sau khi giới thiệu về tìm năng đất khu vực này, kèm theo đó là hình ảnh những dự án siêu đô thị của các đại gia địa ốc sắp được xây dựng. “Chiêu” thường thấy nhất của các môi giới là đưa ra hình ảnh các khách hàng trước đó “chốt lời” hàng trăm triệu do nắm bắt thời cơ đầu tư nhanh nhạy.

Tương tự, so với thời điểm năm 2016 trở về trước, đất tại huyện Củ Chi rất ít khách hàng quan tâm vì khu vực này vẫn còn hạn chế đi lại và cách khá xa trung tâm Thành phố. Tuy nhiên, vào tháng 3/2017, khi các siêu dự án đô thị của “chúa đảo” Tuần Châu đem ra đề xuất với UBND TP.HCM thì lập tức đất khu vực này trở nên “sốt sình xịch”, có nơi “nóng bỏng tay”.

Qua khảo sát, giá đất từ khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi kéo dài đến địa danh địa đạo (dọc đường Nguyễn Thị Rành) đang tăng lên khá cao. Hàng ngày các tuyến đường quanh đây vắng bóng người đi lại, thì hiện nay xuất nhiều rất nhiều “cò” nhà đất đứng dọc hai bên đường phát tờ rơi, chèo kéo khách để giới thiệu dự án mà chẳng cần biết ai có nhu cầu hay không.

Bà Nguyễn Thị Bông, nhà ngụ đối diện cổng địa đạo Củ Chi cho biết nhiều năm qua đất ở đây rao bán 3-5 triệu/m2 chẳng ai ngó ngàng tới. Nhưng, từ đầu năm đến nay giá đất đã vượt lên 14 triệu/m2, nhiều công ty đến hỏi mua lại đất của dân rất nhiều. “Cho dù có cao như vậy chúng tôi cũng không bao giờ bán, vì bán nhà rồi thì biết sinh sống ở đâu”, bà Bông nói.

Trao đổi về vấn đề này, ông Đào Hồng Tuyển – Chủ tịch Tập đoàn Tuần Châu cho rằng dự án tại Củ Chỉ chỉ nằm ở giai đoạn đề xuất. “Chúng tôi chỉ tập trung vào dự án tuyến đường ven sông nối trung tâm TP.HCM với Củ Chi, nếu thành phố chấp thuận phương án đổi đất lấy hạ tầng thì mới làm dự án đấy, còn không thì thôi. Việc dùng hình ảnh dự án ở Củ Chi để làm giá nhà đất thì khách hàng hết sức cẩn trọng”.

Nhận diện công thức “dụ” khách của môi giới

Cơn sốt đất nền này đang lan mạnh đến một số quận thuộc khu Đông như: quận Thủ Đức và quận 9 – nơi hiện có quỹ đất nền khá lớn tại TP.HCM. Theo tìm hiểu, trong vòng 2 năm trở lại đây, đất nền ở khu vực quận 9 tăng đáng kể. Điển hình như đất nền ở khu dân cư dự án Phú Nhuận, thuộc phường Phước Long B, trước đây có giá từ 4-5 triệu/m2, nhưng nay đã tăng lên 20-35 triệu/m2 tùy từng vị trí…, mặc dù giá đất tăng cao nhưng vẫn có rất nhiều người hỏi mua.

“Nhiều khách tỉnh khi tìm đến quận 9 mua đất đều nghĩ rằng đất ở khu vực này rẻ, nhiều lắm thì cũng chỉ dưới 1 tỷ là có thể mua được lô đất vừa ý. Nhưng thực tế lại không như vậy, giá đất ở đây thường dao động từ 1,5 – 2,5 tỷ đồng/nền tùy diện tích. Riêng những khu vực xa trung tâm như Lò Lu, Long Phước, Long Bình, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, giá trung bình hiện tại cũng đã khoảng 15 -20 triệu đồng/m2”, một môi giới tại đường dẫn lên cao tốc cho biết thêm.

Một số chuyên gia cho rằng, khách hàng phải hết sức thận trọng vì đây có thể chỉ là chiêu thổi giá của giới đầu cơ nhằm hưởng lợi giá chênh lệch. Bởi các khảo sát thực tế cho thấy, giá thực của bất động sản khu Đông chỉ bằng 1/3 giá giao dịch của thị trường.

Công thức của các môi giới có thể nhìn thấy là: Lúc đầu họ giới thiệu là 10 triệu đồng/m2, nhưng sau một tuần họ bắt đầu cho nhảy giá lên 5 – 10% và thông báo đất đã bán gần hết. Thậm chí, dàn cảnh giao dịch trước mặt khách để thổi giá, tạo cho khách hàng tin, đất nền đang sốt, nếu không mua ngay sẽ không còn đất để mua, hoặc đang tăng giá mạnh. Đặc biệt, nhiều môi giới còn “mượn” cả dự án khác để chào bán, dẫn dụ khách hàng.

Tại cuộc họp báo thị trường BĐS TP.HCM quý 1/2017 mới đây, ông Marc Townsend – Tổng Giám đốc công ty TNHH CBRE Việt Nam, cho rằng trái ngược với hình ảnh giao dịch chững lại ở các phân khúc căn hộ chung cư trên địa bàn thì phân khúc đất nền đang rất sôi động. Tuy nhiên, sự sôi động này còn phải nhìn ở con số giao dịch thật hay chỉ do các sàn môi giới “khuấy động”. Khách hàng khi đặt bút ký kết hợp đồng giao dịch cần phải yêu cầu được xem các hồ sơ pháp lý liên quan đến lô đất, dự án sắp mua và tuyệt đối không nghe vào bất kỳ lời hứa nào.

Cafef